Pytanie czytelnika:
Codziennie zmagam się z rosnącymi kosztami utrzymania przy bardzo niewielkiej emeryturze, a jednocześnie mam świadomość, że niemałe pieniądze mam zamrożone w nieruchomości. Jak mogę to wykorzystać?

Odpowiedź eksperta:

Odwrócony kredyt hipoteczny polega na tym, że bank wypłaca klientowi comiesięczne świadczenie, zabezpieczając się jednocześnie wpisem do księgi wieczystej nieruchomości. Taki „odwrócony kredytobiorca” pozostaje ciągle właścicielem swojego mieszkania lub domu, a jednocześnie zyskuje comiesięczne świadczenie w zamian za obciążenie (wspomnianym wpisem) swojej nieruchomości.

Po śmierci seniora jego spadkobiercy mogą pozostawić lokal bankowi – uzyskując ewentualną nadwyżkę – albo spłacić zobowiązanie, by pozbyć się hipoteki i przejąć nieobciążony lokal.

Kilka lat temu w Polsce uchwalono ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, ale dotychczas żaden bank nie zdecydował się na zaoferowanie tego rozwiązania, choć w tym przypadku sytuacja jest prawnie uregulowana.

Podmioty niebankowe zauważyły jednak potrzebę rynku i zaproponowały inną konstrukcję, zwaną umowami świadczeń dożywotnich. Produkt ten jest już dostępny i szeroko reklamowany przy jednoczesnym braku uregulowań prawnych – odpowiednia ustawa utknęła w Ministerstwie Gospodarki jeszcze w 2014 r.

Firmy, które oferują dożywotnią rentę, z reguły wymagają, aby klient legitymował się odpowiednim wiekiem. Nadto koniecznym warunkiem jest posiadanie prawa do nieruchomości – własności lub własnościowego prawa spółdzielczego. Firma nabywająca nieruchomość zleca jej wycenę, ocenia stan prawny i dopiero na tej podstawie proponuje wysokość świadczenia.

Senior decydujący się na podpisanie umowy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym przestaje być w tym momencie właścicielem nieruchomości.

Prawo własności przenoszone jest na podmiot oferujący to świadczenie, co rodzi następujące skutki:
– koszty utrzymania nieruchomości będzie ponosił tenże podmiot (chodzi tu o podatek od nieruchomości, czynsz, ubezpieczenie), choć oczywiście kwestie te mogą być odmiennie uregulowane w umowie;
– ewentualni spadkobiercy nie będą mieli możliwości odzyskania lokalu;
– zbywca będzie otrzymywać comiesięcznie i dożywotnio określoną sumę pieniędzy (zapis w umowie);
– na rzecz seniora ustanawiana jest dożywotnia osobista służebność mieszkania, co gwarantuje możliwość korzystania z lokalu.

Jakie są zagrożenia?

Firmy proponujące umowy o dożywotnie świadczenia nie muszą spełniać specjalnych wymogów kapitałowych ani posiadać licencji, nie podlegają nadzorowi KNF ani nie muszą tworzyć funduszy rezerwowych na pokrycie swoich zobowiązań.

Senior zatem może obawiać się dwóch rzeczy. Po pierwsze – konsekwencji upadłości firmy, a po drugie – nieterminowej wypłaty świadczeń.

Aby zabezpieczyć się przed nieterminową wypłatą świadczeń, należy poddać taką firmę, już w akcie notarialnym, działaniu art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeśli zbywca nie otrzyma ustalonej płatności w terminie (nawet jednej raty), może natychmiast skorzystać ze skróconej drogi odzyskiwania należności. Nie jest konieczne składanie w sądzie pozwu o zapłatę, a tylko złożenie wniosku o nadanie przez sąd aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Dalsze kroki, mające na celu odzyskanie niewypłaconej renty, podejmuje już komornik.

Można z tej możliwości korzystać wielokrotnie – przy każdym opóźnieniu płatności.

Aby chronić przekazującego mieszkanie przed bankructwem firmy oferującej dożywotnią rentę, należy ustanowić w akcie notarialnym hipotekę na rzecz zbywcy, zabezpieczającą należności z tytułu renty, odsetek od opóźnienia i innych kosztów. Wpis w księdze wieczystej daje zatem seniorowi pierwszeństwo do zaspokojenia się z części majątku firmy, a konkretnie – z należącego do niego wcześniej mieszkania. Warto zwrócić uwagę, by kwota hipoteki umownej była wystarczająco wysoka lub odpowiadała rynkowej wartości mieszkania.