Po omówieniu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, o czym była już mowa w poprzednim numerze Niedzieli, warto zapoznać się z kosztami realizacji uprawnień ustawowych do uwłaszczenia. Ograniczymy się do kosztów związanych z uzyskaniem prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego czy garażu. Koszty te obejmują:
a) warunki finansowe konieczne do spełnienia wobec spółdzielni (spłaty zobowiązań kredytowych oraz innych zobowiązań wobec spółdzielni);
b) koszty prac geodezyjnych stanowiących przygotowanie dla projektów uchwał zarządu spółdzielni;
c) opłatę notarialną za sporządzenie umowy cywilno-prawnej, na mocy której spółdzielnia przenosi na uprawnionego prawo odrębnej własności mieszkania;
d) opłatę sądową za założenie księgi wieczystej na lokal oraz dokonanie wpisu treści zawartej umowy notarialnej (uwłaszczeniowej);
e) opłatę za dokonanie wyceny wartości rynkowej lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego (od 15 stycznia 2003 r.);
f) koszty nabycia ziemi.

a) Ustawowe warunki - spłaty wobec spółdzielni
Aby zarząd mógł podpisać umowę notarialną z członkiem spółdzielni w sprawie przeniesienia na uprawnionego prawa odrębnej własności mieszkania, musi odpowiedzieć na następujące pytania: 1) jakie dotychczas prawo do lokalu ma uprawniony do nabycia prawa własności tego lokalu; 2) kiedy został złożony wniosek o uwłaszczenie przez uprawnionego (czy przed 15 stycznia 2003 r., a więc przed wejściem w życie ustawy nowelizującej, która zmieniła warunki nabycia własności na droższe); 3) czy spółdzielnia ma prawo własności czy też tylko prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, na których posadowione są budynki spółdzielcze, w których będzie ustanowione prawo odrębnej własności. O kwestie z tym związane należy jednak pytać w zarządzie swojej spółdzielni mieszkaniowej. Tam można uzyskać informacje na temat konkretnych warunków, które uprawniony ma spełnić (spłaty zobowiązań), żeby mógł uzyskać prawo odrębnej własności lokalu.

b) Koszty prac geodezyjnych
W przypadku kosztów prac związanych z pracami geodezyjnymi (scalanie i rozgraniczenie nieruchomości oraz ich pomiar) w celu określenia przedmiotu uwłaszczenia (własności lub współwłasności) dla każdego uprawnionego stan prawny w tym względzie nie uległ zmianie. Ustawodawca w art. 46 ust. 4 ustalił, iż uzasadnione koszty związane z podziałem nieruchomości oraz z czynnościami związanymi z rozgraniczeniem nieruchomości oraz z ewidencją gruntów i budynków, w tym również koszty uzasadnionych prac geodezyjnych, refunduje Skarb Państwa. Z kolei ust. 5 art. 46 wskazuje, że wniosek o refundację poniesionych przez spółdzielnię kosztów prac geodezyjnych spółdzielnia składa do wojewody właściwego ze względu na siedzibę spółdzielni, dołączając rachunki lub inne dowody poniesienia tych kosztów. Koszty te są zwracane spółdzielni przez wojewodę, który może je uzyskać z rezerwy celowej, uchwalonej w budżecie państwa na rok 2003.
Jest natomiast wewnętrzną sprawą spółdzielni i jej członków, w jaki sposób uzyskają środki na zrealizowanie prac geodezyjnych (droga zaliczki wpłacanej przez członków spółdzielni, kredyt, inna droga). Budżet państwa środki te zwróci i nie będą ich ponosić ani indywidualni członkowie, ani cała spółdzielnia. Ostateczny termin składania wniosków o refundację upływa z dniem 31 grudnia 2005 r.

c) Opłata notarialna
Wysokość tej opłaty ustala się jako 1/3 najniższego uposażenia miesięcznego. Od 1 stycznia 2003 r. kwotę najniższego wynagrodzenia miesięcznego ustalono jako 800 zł. Stąd też aktualnie opłata notarialna wynosi: 266,67 (=1/3 x 800 zł) + 58, 67 zł (= 22% VAT od kwoty 266,67 zł) = 325 zł.

d) Opłata sądowa
W tych samych ustępach tych samych artykułów, które podają opłatę notarialną, ustalono również zasadę określania opłaty sądowej za otwarcie księgi wieczystej dla nieruchomości będącej przedmiotem uwłaszczenia oraz dokonanie wpisu do tej księgi treści zawartej umowy notarialnej jako: 1/3 najmniejszego uposażenia miesięcznego. Tak więc od 1 stycznia 2003 r. wynosi ona 266,67 zł (= 1/3 x 800 zł). Podatku VAT od tej kwoty już się nie pobiera, gdyż czynności sądowe nie są usługą prawniczą tej samej kategorii, co czynności notarialne, lecz są postępowaniem sądowym, od których tego rodzaju podatek nie jest pobierany.
W toku prac legislacyjnych Senackiej Komisji Skarbu Państwa i Infrastruktury przedstawiciele rządu wyjaśniali również, iż z tytułu postępowania w kancelarii notarialnej oraz w dziale ksiąg wieczystych sądu nie są pobierane już żadne opłaty od czynności cywilnoprawnych w związku z realizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

e) Opłata za dokonanie wyceny wartości rynkowej lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego (od 15 stycznia 2003 r.)
Od dnia 15 stycznia 2003 r. spółdzielnie mają obowiązek powoływania rzeczoznawcy majątkowego w sprawie wyceny wartości rynkowej lokali (art. 2 ust. 3). W związku z tym rosną odpowiednio koszty związane z uzyskaniem prawa odrębnej własności lokali przez członków spółdzielni mieszkaniowych. Z jednej strony jest to koszt samej wyceny, dokonany przez rzeczoznawcę, wartości lokalu (art. 12 ust. 4). Z drugiej strony zaś jest to również wpłata większej kwoty do spółdzielni, związanej z wartością rynkową danego lokalu - zależnie od standardu mieszkania lub lokalu użytkowego. Wartość ta jest z reguły większa, niż gdyby została wyceniona przez samą spółdzielnię, która opiera się na przepisach ustawy Prawo spółdzielcze. Opłata ta nie dotyczy jednak członków spółdzielni nie mających mieszkań własnościowych, garaży czy lokali użytkowych, lecz tylko członków spółdzielni mających mieszkania lokatorskie.

f) Koszty nabycia prawa własności ziemi
Ustawa nie przewiduje żadnych kosztów ponoszonych ze strony członka spółdzielni za uzyskanie tytułu własności nieruchomości gruntowej wraz z prawem odrębnej własności mieszkania. Spółdzielnia przekazuje członkowi spółdzielni taki tytuł prawny, jaki sama posiada. Przeważnie jednak spółdzielnie posiadają prawo użytkowania wieczystego ziemi. Jeśli zaś ich członkowie zechcą uzyskać własność (współwłasność) ziemi oraz prawo własności mieszkania, to muszą zobligować zarząd swojej spółdzielni do wystąpienia z wnioskiem do właściciela tej ziemi (Skarb Państwa lub gminy) o nabycie prawa własności danej nieruchomości na warunkach udzielanej bonifikaty. Spółdzielnia w ich imieniu nabywa tę nieruchomość jeszcze przed zawarciem umowy notarialnej z indywidualnym członkiem spółdzielni i nadaje wówczas wraz z prawem własności mieszkania również własność ziemi. Przed zawarciem aktu notarialnego członkowie spółdzielni winni uregulować spłatę należności związanej z zakupem ziemi na warunkach uzyskanej bonifikaty.

Własność ziemi

Obowiązująca już nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła w sprawie możliwości nabycia przez spółdzielnię ziemi bardzo korzystne przepisy prawne. Są one również korzystne dla członków spółdzielni oraz najemców mieszkań spółdzielczych.
Zarząd każdej spółdzielni oraz członkowie powinni mieć świadomość, że w umowie notarialnej można przenieść na członka spółdzielni wraz z prawem odrębnej własności lokalu mieszkalnego czy użytkowego (w tym garażu):
1) albo prawo współwłasności ziemi, na której stoi blok mieszkalny;
2) albo prawo użytkowania wieczystego tej ziemi.
I nie jest to wcale obojętne pod względem prawnym czy ekonomicznym: być właścicielem (współwłaścicielem) ziemi, na której stoi budynek z mieszkaniem, do którego ma się prawo własności; czy też być tylko tzw. użytkownikiem wieczystym tej ziemi, czyli mieć ograniczone prawo do ziemi, której właścicielem jest ciągle ktoś inny niż właściciel mieszkania (gmina, Skarb Państwa).
W tym pierwszym przypadku mamy do czynienia z pełnym prawem własności mieszkania i ziemi, zgodnie z zasadami prawa cywilnego, opartego na prawie rzymskim. A więc jest załatwiony od początku do końca pełny tytuł własności, i to za obniżoną w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych kwotę opłaty notarialnej oraz opłaty sądowej (wpis do księgi wieczystej).
W drugim przypadku natomiast sprawa tytułu własności załatwiona jest połowicznie: członek spółdzielni lub najemca bloku spółdzielczego nabył własność lokalu (prawo odrębnej własności lokalu), lecz nie nabył prawa własności ziemi (ma do niej tylko ograniczone prawo w postaci użytkowania wieczystego). W dodatku za nabycie takiego niepełnego prawa uprawniony zapłacił taką samą kwotę (opłata notarialna i wpis do księgi wieczystej), jak członek innej spółdzielni, której zarząd podjął wysiłek nabycia prawa własności ziemi na warunkach bonifikaty.
Jeśli członek spółdzielni po uzyskaniu prawa użytkowania wieczystego będzie go chciał przekształcić w prawo własności, to za ziemię zapłaci o wiele drożej niż w przypadku "hurtowego" jej nabycia przez spółdzielnię na warunkach bonifikaty przed podpisaniem umowy notarialnej, w której członek spółdzielni lub najemca lokalu uzyskuje prawo odrębnej własności lokalu wraz z prawem własności ziemi. Co więcej, jeszcze raz będzie musiał wówczas ponieść koszty opłaty notarialnej oraz opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej. Opłaty te będą jednak większe niż te, o których mówi ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Członkowie spółdzielni nie będą mogli skorzystać z ustawy z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, gdyż dnia 31 grudnia 2002 r. upłynął termin składania stosownych wniosków. Jedyną drogą przekształcenia będzie wówczas ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, gdzie koszt przekształcenia będzie stosunkowo o wiele wyższy.
Co więc należy obecnie uczynić, żeby po niższej cenie uzyskać prawo własności ziemi wraz z prawem własności mieszkania lub lokalu użytkowego spółdzielni? Najpierw należy zainteresować tą sprawą swoich sąsiadów, znajomych mieszkających w tym samym bloku. Należy ze wspólną propozycją nabycia przez spółdzielnię ziemi związanej z blokiem zwrócić się do zarządu spółdzielni. Zarząd spółdzielni winien wówczas zwrócić się do właściciela ziemi (gmina lub Skarb Państwa) o nabycie prawa własności ziemi, która dotychczas jest przedmiotem jej użytkowania wieczystego - na warunkach bonifikaty. Być może w niektórych spółdzielniach zarząd będzie musiał uzyskać umocowanie prawne na wystosowanie takiego wniosku - w odpowiedniej uchwale walnego zgromadzenia. W takiej sytuacji należy zwołać walne zgromadzenie i podjąć stosowną uchwałę.

KONIEC